Кому и зачем нужна оценка земли?
Оценка участков земли - достаточно востребованная услуга, ведь согласно российскому законодательству эта процедура часто является обязательной. К тому же во многих случаях владельцу участка дешевле заказать оценку добровольно и получить официальное заключение о рыночной стоимости своей собственности, чем пытаться сэкономить, и в итоге потерять. Оценка кадастровой стоимости объектов и переоценка проводится согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О кадастровой деятельности" (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019) закону №28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". В нем же дано определение земельного участка, порядок удостоверения его границ, нормы о правовом статусе земельных участков.
Кроме прочего оценка земли точно необходима:
- при залоге участка (при получении кредита);
- при приватизации;
- страховании;
- изъятии;
- выставлении на торги - для определения начальной цены;
- внесении в уставный капитал предприятия либо постановке на баланс;
- для переоценки активов;
- для определения размера налога.
Оценка рыночной стоимости участка земли позволяет определить:
- цену купли-продажи;
- размер платы за аренду;
- сумму упущенной выгоды или ущерба;
- его стоимость как актива в инвестиционном проекте;
- цену получаемого в наследство участка;
- цену участка, выступающего предметом имущественного спора.
Если при купле-продаже участка или сдаче в аренду одна из сторон не желает продешевить, а другая - переплатить, продавцу и арендодателю стоит обратиться к оценщику земли и получить заключение о рыночной стоимости, а покупателю и арендатору - спросить этот документ при обсуждении цены договора. Экспертиза также помогает определить права арендатора, срок договора и другие важные моменты. Одним словом - предотвращает заключение невыгодных сделок с землей.
Определять ущерб или упущенную выгоду либо инвестиционную ценность земли без заключения оценщика - явно неудачная идея. При имущественном споре и проблемах с наследством без экспертного документа об определении стоимости объекта не обойтись.
Как определяется стоимость
Рассчитывая стоимость земли, специалист использует данные геологических и геодезических исследований. Они помогают получить достоверные данные о качественных характеристиках грунта, рельефа местности и так далее. Таким образом обеспечивается точность при оценке участка под застройку, для сельского хозяйства и любого другого назначения.
Факторы стоимости:
- местоположение участка;
- категория земли,
- правовой статус;
- площадь;
- качественные характеристики;
- наличие инфраструктуры;
- транспортная доступность;
- фактическое использование,
- целесообразность перевода в другую категорию;
- конъюнктура земельного рынка и многое другое.
Результат оценки также зависит от назначения, цели самой оценки.
Исходя из целей оценки специалист руководствуется тремя подходами:
- прибыльным - определяется чистый доход, который можно получить от владения землей, например, при сдаче арендаторам или как от земли аграрного назначения;
- сравнительным - объект сопоставляется с подобными, например, при определении цены договора купли-продажи;
- затратным - рассчитываются ориентировочные расходы на улучшение свойств участка, например, по заказу нового владельца.
Основные документы, необходимые от заказчика для осуществления оценки:
- земельный акт или иной документ, удостоверяющий собственность на землю;
- документ о праве на использование;
- кадастровый паспорт либо выписка;
- документы либо другие достоверные письменные сведения о каких бы то ни было обременениях;
- копия паспорта или свидетельства о регистрации для физического или юрлица соответственно;
- документы об имуществе, которое предстоит оценить в составе участка - строениях, коммуникациях и других (при наличии).
Оценка для нотариуса
При необходимости, официальная оценка участка дает право не только принять наследство, но и отказаться от него. Последний вариант бывает единственным выходом, если из-за непогашенных кредитов или других долгов на участок и находящиеся на нем строения возложено обременение. Если стоимость объекта наследования ниже размера обременения, от такого наследства гражданин вправе отказаться.
Решили взять банковский кредит под залог участка? Не связывайтесь с банком, который настаивает на осуществлении оценки земли своими силами. Он наверняка занизит стоимость. Берите кредит только с заключением независимой компетентной экспертизы в руках.
Оценка под ИЖС и ЛПХ
При проведении оценки под индивидуальное жилищное строительство - возведение загородного дома, учитывают важнейшие дополнительные факторы стоимости:
- расстояние до/от города;
- инфраструктуру поселка;
- удаленность от автотрассы;
- наличие неподалеку водоемов, лесополосы;
- качество почвы и наличие инженерных коммуникаций.
Оценка для личного подсобного хозяйства также проводится с учетом всей совокупности факторов:
- ценности с/х угодий;
- стоимости построек на участке;
- природной составляющей;
- доступности коммуникаций;
- удаленности от сельских и городских поселений.
Наконец, расчет стоимости дачного участка проводится с учетом факторов, касающихся и ИЖС, и ЛПХ. Земля - настоящее богатство, прежде чем осуществлять любые операции с этой собственностью, обратитесь к профессионалам, способным оценить ее быстро, честно и точно, с предоставлением исчерпывающего отчета об оценке.